在楼市调整期，一种名为“工抵房”的房源频频出现在中介朋友圈，价格往往比正常售价低一大截，吸引了不少购房者的目光。所谓“工抵房”，就是开发商因欠付施工方工程款，将部分房产折价抵偿给施工单位的房子。对购房者而言，最大的诱惑就是——便宜。但便宜背后，隐藏着巨大的法律风险：房子可能早已被开发商抵押给银行，或者存在其他权利瑕疵，导致无法办理网签、过户，甚至被法院查封拍卖。
如果遇到这种情况，购房者该怎么办？已经付出去的购房款还能要回来吗？谁能承担退款责任？购房者的权利能不能优先于银行抵押权？最近，笔者办理的一起案件，给所有考虑购买工抵房的消费者提供了一个具备参考价值的维权范本。
案情速览：以为捡了便宜，却陷入“抵押房”困局
2023年5月，张先生夫妇看中了中山市某楼盘的一套房产。他们在开发商A公司的售楼部与A公司签订了《认购书》，当场支付了定金5000元及部分款项。随后，在开发商A公司指示下，他们又与施工单位B公司签订了《房地产买卖合同》，并将绝大部分购房款（合计88.3万元）直接打到了B公司法定代表人李某的个人账户。合同总价93.8万元，比市场价优惠了不少——因为这套房正是A公司抵给B公司的“工抵房”。
然而，当张先生夫妇准备办理网签时，却被告知：这套房子早在2021年就被A公司抵押给了银行，抵押登记清晰可查，且禁止转让。开发商A公司无法解押，银行不同意过户，房子彻底“卡住了”。此后，虽然B公司与张先生夫妇在笔者协助下签订了《补充协议》，承诺分期退款，并由其法定代表人李某承担连带担保，但B公司仅退了40万元便再无下文。无奈之下，张先生夫妇委托笔者提起诉讼，我方将开发商A公司、施工单位B公司及李某一并告上法庭。
判决亮点一：开发商和施工单位被认定为“共同出售方”，承担共同退款责任
庭审中，开发商A公司辩称：房子已经是“工抵房”，实际卖房人是B公司，购房款也是B公司收的，退款不该找A公司。B公司也委屈地表示：自己也是受害者，是因为A公司擅自抵押才导致交易失败。
但法院并没有采纳这种“踢皮球”式的说辞。法院查明：张先生夫妇是在A公司的售楼部签订的《认购书》，A公司作为房产登记权利人，亲自收取了定金并出具收据，其出售房屋的意思表示真实明确。至于后续让购房人与B公司签约、将大部分房款付至B公司账户，这仅仅是A公司对“工抵房”的内部安排，不能对抗善意购房者。因此，法院认定：A公司与B公司均为案涉房屋的出售方，对返还购房款承担共同责任。
这一认定意义重大。很多开发商为了规避责任，会刻意设计“开发商签认购书+施工方签买卖合同+购房款付给施工方”的交易模式，一旦出事，就主张自己不是合同相对方。本案判决明确：即便签了施工方的合同，只要开发商参与了前期销售、收取了部分款项，就同样要被认定为共同卖方，必须共同承担退款责任，堵住了开发商“金蝉脱壳”的后路。
判决亮点二：购房消费者的“超级优先受偿权”——你的购房款，比银行抵押权更优先
本案最核心的法律突破在于：法院确认了购房消费者对已付购房款的“超级优先受偿权”。
张先生夫妇购买的房屋上，早已设立了银行抵押权。按照一般规则，抵押权的清偿顺序优先于普通债权。也就是说，如果房屋被拍卖，银行作为抵押权人有权优先拿走拍卖款，剩下的才轮到普通债权人。购房者往往排在最后，血本无归。
但法院依据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第三条，作出了对购房者极为有利的认定。该条规定：“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”
法院认为：张先生夫妇购买房屋用于居住，名下在中山市无其他住房，属于应受特殊保护的“商品房消费者”。案涉房屋因存在抵押且无法解押，已确定无法交付，完全符合上述批复的适用条件。因此，判决确认：张先生夫妇在A公司欠付的53.8万元购房款范围内，对案涉房屋的拍卖或变卖价款享有优先受偿权，且该权利优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。
简单说就是，如果这套房子最终被法院拍卖，张先生夫妇的53.8万元购房款，要排在银行抵押权之前优先受偿！这就极大保障了消费者收回房款的可能性，避免“房子拿不到，钱也拿不回”的最坏结局。
判决亮点三：法定代表人个人连带保证，定金罚则一并支持
除了上述两大亮点，本案判决在其他维权细节上也值得关注：
B公司的法定代表人李某在《补充协议》中签字承诺承担连带保证责任，法院认定其个人应对B公司的债务承担连带清偿责任。这意味着，购房者可以直接追究老板个人的责任，穿透公司有限责任的保护。
针对A公司，法院还判令其向购房者双倍返还定金差额5000元。A公司恶意隐瞒抵押事实导致合同解除，定金罚则同样适用。
给购房者的三点实用指引
01. 购买工抵房，一定要查清房屋权利状态。签订任何合同前，务必到不动产登记中心查询房产是否被查封、是否存在抵押。如果已经抵押，要明确抵押权人是否同意解押，解押条件是什么。切勿轻信“后面会处理好”的口头承诺。
02. 保留好所有付款凭证和合同文件。 本案中，购房者保留了认购书、买卖合同、转账记录、补充协议等全套证据，为胜诉奠定了基础。特别注意：凡是开发商或施工方要求将款项打入个人账户的，一定要让收款方出具书面委托或确认，防止事后被否认。
03. 一旦发现无法过户，果断起诉并主张“超级优先受偿权”，请求确认购房款返还请求权优先于抵押权及其他债权。这是法律赋予购房消费者的“王牌武器”，能极大提升实际受偿的概率。
本案的判决结果，无疑给那些在工抵房交易中“踩雷”的消费者打了一剂强心针。它清晰地传递了司法态度：开发商不能通过“工抵房”的通道设计逃避责任，施工方也不能因为收了钱就置身事外；而真正用真金白银购房自住的消费者，其生存权性质的购房款，在法律上享有超越抵押权的优先地位。买工抵房或许有价格诱惑，但法律永远是消费者最坚实的后盾。