在动辄百万元的房产交易中，很少有人会想到，一张不起眼的草稿纸，竟能成为揭露骗局、打赢官司的关键证据。近日，笔者承办的一起居间服务合同纠纷案，法院认定中介公司虚构“避税”名义变相收取高额服务费构成消费欺诈，判决中介公司股东在未出资范围内退还费用并支付三倍惩罚性赔偿。而这场胜诉的起点，仅源于客户手中一张手写的“购房明细清单”。
一、 案情回顾：港人购房遭遇“避税”陷阱
2024年8月，香港居民陈先生因生活居住需要，拟购买位于中山市的一处商品房。接待他的中介人员李某声称房屋总价为“160万元”，但为“合理避税”，建议将合同价写为148万元，剩余12万元“不入房价”，以“团购费”形式支付。陈先生在签署《认购书》和《服务协议书》后，先后支付20万元（含房屋首期款），其中12万元转入中介公司账户。
不久后，陈先生从开发商处获悉：房屋真实总价即为148万元，所谓“团购费”并非房款组成部分，也未被开发商收取。陈先生意识到可能被骗，遂委托笔者提起诉讼。
二、证据困境：仅有一张“草稿纸”如何破局？
接受委托后，我们发现本案证据极为有限：除转账记录外，仅有中介人员李某手写的一张《购房明细清单》，上面载明：
“160万元（148万元网签价、12万元不入房价合理避税)”
此外，被告方持有陈先生签字确认的《服务协议书》，其中明确将12万元定义为“服务费”。从表面上看，陈先生似乎“自愿”接受了该笔费用。
面对证据劣势，笔者从三个层面构建诉讼策略：
01.穿透合同表象，揭露真实合意
该清单是双方磋商过程中形成的原始记录，清楚表明12万元被共同理解为“房价的一部分”，只是为“避税”而剥离。这一定性与《服务协议书》中“服务费”的表述根本冲突，说明中介在签约前已实施误导。
02.锁定“欺诈”核心：虚构“避税”事实
中介始终声称12万元是“为业主避税”，但开发商证言证实该款项从未进入房款，也未用于税务安排。所谓“避税”纯属虚构，旨在掩盖其通过虚增房价获取高额非法利益的真实目的。同时，笔者也向法庭指出，一手房交易中中介向买家收取高额服务费并非行业常态，更与“避税”毫无关联。中介的行为已违反《房地产经纪管理办法》《价格法》等规定，构成价格欺诈与不实宣传。
03.鉴定申请成破局关键
第一次开庭后，因被告中介人员李某未出庭，其代理人否认李某手写的案涉《购房明细清单》，笔者申请法庭进行笔迹鉴定，于是法庭安排了第二次庭审。在第二次开庭时，被告中介人员李某到庭接受法庭询问，在法官的层层追问下，其最终在鉴定前即当庭确认了清单内容。
三、法院认定：草稿纸成为定案关键
在庭审中，中介人员李某对清单内容当庭确认，但辩称“已告知是服务费”。法院经审理认为：
“被告刻意隐瞒房屋真实价格，虚构12万元为房价组成部分并谎称为‘避税’，诱使原告签订《服务协议书》并支付高额费用，构成欺诈。”
尽管《服务协议书》形式完整，但法院结合草稿纸内容、录音证据及开发商证言，认定中介在缔约过程中实施了欺诈行为，判决撤销该协议，返还12万元，并支持三倍惩罚性赔偿。
此案也给广大消费者，尤其是跨境购房者带来警示：
1、警惕“避税”“优惠”话术：凡涉及款项拆分、不入合同等操作，务必向开发商核实真实性；
2、保留一切书面痕迹：即便是草稿、便条、聊天记录，都可能成为关键证据；
3、及时寻求法律支持：发现可疑情况，应尽早咨询专业律师，避免证据灭失或错过诉讼时机。